楼市疯狂在继续 08年市场存在观望后爆发的可能

2007年的中国房地产市场显得比以往任何时候都要热闹。宏观调控在继续，而且力度还在不断加大；房企上市争先恐后，地价屡创新高；各地房价直线上涨，在年底又峰回路转。房地产这个与民生息息相关的市场，在2007年究竟怎么了？2008年又将以怎样的姿态面世？

开发商仍在快走

连续进行了两年多的宏观调控在2007年仍然继续。在房价上涨的同时，是接连出台的一系列楼市调控组合拳。从土地增值税开征，到限制外商投资房地产的"限外令"，再到旨在解决低收入家庭住房困难的"24号文"出台，针对房地产市场的调控一波接一波，然而房价依然高烧不退。

一方面是高企的房价下购房者的不知所措，另外一方面，开发商们却并没有因此而影响前进的脚步。

自2007年4月20日碧桂园在香港轰动上市后，2007年内地房企上市序幕就此拉开。被称作"广州楼市黑马"的合景泰富、北京最大房企之一远洋地产、地产界闻人潘石屹旗下的SOHO中国、A股借壳未能如愿的奥元集团，先后于7月至10月间扎堆赴港上市。加上通过借壳跻身A股的云南城投，2007年内地房企IPO募集资金量接近500亿元。

已上市的房企则通过增发、配股等形式再度募资。龙头地产股万科A于2007年8月增发3亿多股，募集资金100亿元；保利地产增发1.26亿股A股，募资近70亿元；金地集团则通过两次增发募资高达225亿元。而世茂地产、华润置地、上实发展、深圳控股等4家房企，亦通过配股形式融资超过130亿元。

据华尔街专业数据供应商Dealogic的统计，截至2007年12月初，在美国三大股票市场IPO上市的8家房地产企业上市首日的平均涨幅为5.92%，其中大多数企业目前的股价已经低于IPO的定价。但来自中国的房产中介易居中国，自2007年8月初上市以来，其股价较IPO定价已经上涨了近一倍，和其他美国同行的表现形成了鲜明对照。

房企成功融资后，便开始大肆跑马圈地。2007年上半年北辰实业和城开联合，斥资92亿天价在长沙拿地，刷新地王总价记录；8月，苏宁环球拿下上海黄浦区163地块，以6.69万元/平方米创造楼板价最高记录；9月11日，万科地产经过239轮拼杀，拿下福州新"地王"……屡屡创出的天价，令大部分土地价格已经达到周边房价水平，甚至出现"面粉贵过面包"的倒挂现象。成本上浮明显，"地王"周边地区未来房价上涨已成必然。

上海楼市的扑朔

2007年，上海有40个楼盘的价格涨幅达50%-100%。其中，公寓楼盘主要位于三林、高桥、新江湾城等近几年刚开发的新兴板块，别墅主要位于青浦区、松江佘山及其周边、嘉定南翔、闵行颛桥、马桥等板块。佑威房地产研究中心的数据显示，这些上涨楼盘的主要特点是位于近年新兴开发的居住区，由于前两年处于开发初期，价格相对较低，在近年区域开发成熟之后，这些新兴板块在市政配套和楼盘品质上的优势开始逐步体现。这些价格上涨超过50%的楼盘，除了之前价值被低估之外，也开始透支区域楼市发展的潜力。

事实上，去年上海的楼市经历了让购房者心跳加速的"冰火两重天"。

戴德梁行住宅部数据显示，去年年初楼市销售量走低，成交价格也徘徊于9500元/平方米-9800元/平方米的区间之中。到了4、5月份，销售量增加，市场迅速回暖，成交价格呈现一路上扬的趋势：4月份成交均价9973元/平方米，相比3月份上涨7%；5月份成交均价10487元/平方米，相比3月份涨幅为12.7%；6月份成交均价10703元/平方米，相比3月份涨幅为15.3%。自去年5月份以来，上海楼市的销售量增幅尤其明显：5月份成交面积约235.51万平方米，成交套数为18569套，住宅成交量与套数分别比4月份增长36%与34%左右。

对于出现这一现象的原因，戴德梁行住宅部董事伍惠敏告诉记者："2006年下半年开始积累的刚性需求加速释放，是当时成交量大幅增长的最主要原因。同时，前期存在一些开发商'捂盘'惜售，制造出供应不足的市场假象，加速了刚性需求的释放。另外，一年多来股市利好的财富转移效应，潜在实力买家数量的增加，也导致市场需求放量。非常重要的一点是，人民币的持续升值，使得境外资金对上海房地产市场格外关注，购买国内物业作为中长期投资。"

然而，到了2007年下半年，第三季度末上海住宅销售量受政策影响有大幅回落，很罕见地没有出现往年"金九银十"的火热现象。戴德梁行住宅部数据显示，自2007年9月份以来，楼市成交量直线萎缩：10月份成交面积约189.43万平方米，11月份成交面积约150.81万平方米，住宅成交量分别比9月份下跌16%和33%。同时，随着住宅价格和房地产投资的持续快速上扬，第二套住房最低首付及贷款利率均于9月底上调,这一调整所产生的心理影响使成交量在10月、11月出现直线萎缩。

伍惠敏认为，去年下半年楼市住宅提价次数频繁，幅度惊人，这一波涨价大大超出了多数购房者的心理承受能力，也抑制了部分购房需求。同时，短期内供应量的增加，使得上海楼市在第三季度末进入了调整期。而加息、提高首付等紧缩房贷的金融政策相继出台，在提高入市门槛的同时也改变了购房者心理预期，导致去年年末住宅成交量及成交价格均呈现下跌趋势。

拐点真的会到来？

于是，伴随着去年楼市尤其是年底的巨大波动，多方猜测，今年楼市是否会转弯？

上海中原副总经理李锦德预计，目前的市场冷淡现象持续时间不会太久，今年3月份之后市场有望走出观望气氛转暖。政府支持未来房地产市场健康稳定发展，也期望房价有稳定合理的增长幅度，未来房地产市场的总体方向较为清晰，绝大多数人仍乐观地看待未来楼市。因此，2006年和2007年底这股被压抑的刚性需求将在2008年得到释放，一手房和二手房成交量将同步上升，房价相对于去年前几个月接近25%的上涨幅度，将有所缓和，趋于合理稳定的上升。

"二手房成交量方面，由于去年住宅项目供应逐渐减少，加上开发商拿地的困难将导致他们推盘速度的放慢，一手房供应量持续减少，因此，二手房成交量超过一手房的趋势在2008年后将更加明显。区域方面，土地稀缺的独特性质，将使得内环内房源不断减少，房价自会愈发坚挺。其中，性价比高的豪宅和别墅等，将愈发受到青睐。户型方面，70/90政策的效应，将在2008年得到较为显著的体现。外环两侧区域内的小户型，供应量或将扩大，房价在政策的引导下，不会出现太大波动。而从今年一季度开始的中环内大户型热销现象，将随着二次置业者数量的不断增加而持续旺盛。

戴德梁行住宅部则分析预计，2008年年初观望气氛将持续，并且这属于正常的市场反应，不论是开发商还是消费者都需要时间去消化政策的影响。上海市政府已明确2007年底开始加大土地供应，将有效缓解未来供求关系紧张的矛盾，预计未来市场价格将受政策因素影响，可能出现理性的调整与波动，但不会出现短期内大起大落的现象。而供应量增大也可能促使部分楼盘在2008年年初出现一定幅度的价格优惠，从而加速资金回笼。

"长期来看，随着城市化不断推进、经济持续增长、市政规划逐渐兑现，未来市场消费需求仍将保持持续增长的态势。而2007年，仁恒房产、中信泰富、上海锦江等各大开发商在上海大举拿地、一掷千金，使新江湾城、青浦等区域地价屡创新高，部分区域一年内地价涨幅接近200%。预计目前尚处于价格洼地的区域在今年会有较大的价格上升空间。"伍惠敏对记者表示。

"'90/70'政策在今年将会继续贯彻，中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开发将受限。因此，在供求偏紧的情况下，结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。随着结构调整的政策效果逐渐显现，90平方米以下的住房供应量会增大，其中包括普通商品房里面的中小户型，也包括经济适用房和限价商品房的供应量。"伍惠敏认为。

政策走向何方？

戴德梁行住宅部认为，今年货币政策继续影响楼市。"去年宏观调控政策的一个明确方向就是货币政策稳中适度从紧，预计今年这一货币政策取向不会改变。而货币政策今年会继续紧缩，开发成本和购房成本预计都将上升。"

"土地政策方面，将会着力于挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应，缩短开发周期，明确开工、竣工时间。此外，也会加强存量土地开发进度的管理，限制开发企业的囤地行为，增加市场的有效供给。"伍惠敏认为。

上海中原房产副总经理唐振东表示，从目前的市场情况来看，尽管从2005年到2007年出台的大量房地产调控政策，无不显示了政府调控房地产市场的决心与信心，但并不能在市场起到"立竿见影"的效果。根本原因是，从房地产市场的宏观层面来看，供求矛盾短期难以缓解，住房价格上涨的压力依然存在。"基于这一压力，预计政府今年将进一步采取金融、税收、行政手段相结合的调控措施。目前来看，加息是一定的，而物业税及空置税方面，考虑到在法律程序以及执行上的复杂性，这两项措施在2008年出台的可能性不大，即使出台也不会全国'一刀切'，相信地方政府有一定的政策执行弹性，将会是相对温和的。从过去两年的情况来看，一旦后续政策支持力度不够，市场依然会在观望后爆发强势购买需求，导致价格上涨。因此，预计2008年房地产市场将处于市场需求与政策压力的相互博弈中，市场存在观望后爆发购买的可能。"