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房市无需救管理方不应让开发商左右

上一篇 / 下一篇 2008-07-14 09:05:09 / 个人分类：李菲儿照片图片资料档案写真博客权相宇blog

有关“救市”的说法正在房地产业界悄然蔓延。据报道，中央决策层近期正组织对房地产行业进行一次全面调研，调研的结果或将作为“是否救市”的最终依据。在本轮房价下跌最为明显的深圳，由深圳市房地产研究中心撰写的相关报告也提出这样的救市建议：面对今年以来的楼市衰退，应减免交易环节税收、适度放松货币政策。

乍看起来，房地产市场的救市呼吁似乎和股市的情形有些类似，但仔细分析后我们可以发现，有关房地产市场的救市呼吁言之无力，如果随意采取救市举措，不仅无益于落实既定调控目标，也无益于行业自身的长期健康发展。

甄别救市是否合理，首先要明确：目前我国房地产市场是否真的陷入了危机之中。而答案很明显，是否定。中国房地产市场根本没有进入到真正的调整危机中，相关利益群体肆意放大行业危机的迹象非常明显。事实上，始于去年年中的房地产市场波动，并没有实质性改变市场状况，房价的涨跌可以清楚地证明这一点。除去个别城市房价走势出现环比下跌外，国内多数城市房价并没有明显调整。恰恰相反，即便是今年上半年，多数大中城市房价与去年的同比价格依旧继续上涨，月度环比也是在上涨，最多不过是涨幅回落而已。让房产商叫苦不迭的，其实也就是市场成交量萎缩，自身资金链紧张而已。

今年以来真正出现房价明显调整的城市只有深圳等极个别城市。而很多知名的开发商却纷纷选择这一个个案作为论据，推论出诸如“深圳市场下跌将影响全国”、“房价下跌危及银行系统稳定”等等说法，力图借此获得调控政策的松动。这样的言论观点其实同样站不住脚。

深圳房价之所以下跌，有其城市独特的原因：其一，深圳毗邻香港，大量香港居民买房或借住深圳，直接推高了之前的市场泡沫。其二，深圳社会结构独特，存在结构断层现象。深圳中高收入的白领阶层之下是大量“不以深圳为家”的外来务工者。因此，一旦房价跌破前者的购买支撑，就会继续大幅下跌，而不会像其他城市一样存在阶梯型买盘的承接。由此可见，深圳市场的下跌绝非其他城市能简单复制，开发商关于深圳市场下跌将影响全国的论证当然也就不攻自破了。

在市场经济条件下，价格的波动与走势是衡量市场状况的信号。以此来判别，既然绝大多数城市的绝对房价并没有下跌，也没有初夏将要大跌的迹象，这就证明所谓的市场“危机”并不存在。既然房地产市场无危机可言，“救市”自然是无从谈起，那么调控部门对与相关利益群体的“救市”呼吁自然不应予以理会。但同时，开发商们集体呼吁救市的举动却应该引起调控部门的高度重视，因为这一举动暴露了房地产行业发展的明显问题，并将影响房地产行业的长期调控政策基调。

开发商集体呼吁“救市”，暴露出中国房地产市场发展的不成熟。其一，房地产开发商根本不懂得尊重最基本的市场规律。事实上，本轮房地产市场牛市行情始于1998年的房改，历经十年价格上涨后，市场上多数开发商都没有经历过一次完整的市场波动周期。涨多了就要跌，这本来就是市场经济的最基本规律，但习惯了“涨价和暴利”的开发商却根本无法接受市场的调整，动辄就呼吁政府干预救市。这本身就是行业发展不成熟、缺少市场历练的体现。其二，房地产市场话语权和市场地位存在明显的失衡问题。十年房价暴涨，普通公众所承受的巨大经济付出，远超今日开发商的痛苦。但普通公众却因为市场地位弱小，其呼声很难获得各界积极响应；与此相对照，开发商的救市呼吁却不仅能够及时引起高层关注，更能获得商业银行和地方政府等方面的隐形支持。房地产市场供求双方的地位失衡状况，由此清晰可见。调控部门轻易接受开发商的救市呼吁，只会让这一市场失衡状况进一步加剧，不利于市场的长期健康稳定发展。

综上，近期房地产价格的变化波动是市场自发调节功能和调控政策绩效的显现，这一变化波动是有助于房地产行业长期健康稳定发展的。开发商放大危机的目的不过是继续谋求市场暴利。因此，调控部门理应从绝大多数购房者的弱势地位出发，理性看待房地产市场长期发展，而不应该被开发商左右，轻易改变或放松既定房产调控政策的方向与力度。

从去年10月以来，深圳房价整体下跌超过30%，多数炒房客也成为裸泳者。李金东就是其中一个被深套而“猝死”的典型，不久前，他还是一个有着亿万资产的炒房客，如今他成了住每月300元农民房的清贫一族。(见7月6日《重庆晚报》)

李金东是“猝死”了，这种疯狂炒房并推高房价的人有今天这样的下场，那也是咎由自取。从2005年开始，短短几年时间，这个从40万元炒房起家而跃身成为亿万富翁的暴发户，居然也“过上了贵族般的风光生活”。其间的跌宕起伏，还真有点扑朔迷离。然而，这个故事，却给我们留下了一个很好的

我注意到，2004年年初，李金东与他的4个同学合伙开了一家五金制品厂。2005年年初，炒房之风开始在深圳盛行之际，李金东发现，一两年前买的房子转手少则赚几万，多则赚十几万。于是他们就把那些办厂的写字楼、宿舍全卖了，赚了近200万，而做实业一年也赚不到50万。

这就是当年的市场状况。它再次以鲜活的事例，印证了香港经济学家郎咸平关于中国房价何以走高的理论：房价高是因为制造业经营环境恶化，从事制造业的人纷纷抽出资金，改换门庭，也投身到房地产的炒作当中，从而推高了房价，催生了房地产业的泡沫。同时，它也确切地表明了另一个事实——炒房获利比制造业要高出数倍。这一事实本身又暴露出我们的经济结构存在着明显的问题。如果一个社会里实干的总不如投机的，那么这个社会再怎么繁荣，都是建立在沙滩上。

还有一组数字也很蹊跷：李金东2005年用三四百万元买了100套房，当年全部卖掉，“差不多赚了一倍”。两年之后，当他买了65套房时，资产竟然达到上亿元，请问，这期间，房价上涨了多少？这个事实告诉我们，在2003年年初，深圳关内的房价只有5000元~6000元一平方米，好的地段也不过8000元。可是，到2007年8月，深圳关内的房价均价已经达到了一平方米12790元；如此涨幅，相信已远远超出居民的收入增长，也定然超过了30%。然而，更奇怪的是2008年，当房价降了30%，李金东就破产了。据说，他的破产，是因为无法“面对各大银行每个月30多万的还贷压力”。今年1月以后，按市场价计算李金东那一个多亿的房子，全卖了要亏去5000万元。万般无奈之下，李金东只好把他的69套房子，全部协议转让给以前的炒房团朋友，协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。就是说，“炒房团”仍然存在，且愿意接受目前的市场价。换句话说，当房价下降了30%之后，对“炒房团”而言，房市依然有利可图，而老百姓依然买不起房。

我们不知道，在深圳，究竟有多少李金东这样的炒房者。现在看来，正是当年买房零首付的政策造就了大批李金东这样的炒房者，如今，在地产低迷的形势下，李金东抵挡不住了。我想，只有当所有的李金东们纷纷“猝死”，则房价的回归才有可能，房市的泡沫也才能最终被挤干，老百姓才能真正买得起房。（晋君）

（中国青年报）

华网北京7月11日电(记者董素玉)同市场中的所有商品一样，房价不可能只涨不跌。奇怪的是，几个房价疯涨了两年的大城市，房价刚出现下跌迹象，便有人高喊政府“救市”，一些开发商甚至自比大地震中的“猪坚强”，要将高房价进行到底，似乎房价只能涨、不能跌。这是哪家的理？

到目前为止，此轮房地产市场“气候”变化影响到的深圳、上海、杭州、北京等大城市，无一不是前两年的商品房价格疯涨的城市，有的城市房价在两年间像坐上了火箭，翻了两番。上涨时翻番涨，下跌时按百分比算，谁赚谁亏，开发商以及相关企业算得出来，消费者心里也有数。这种情况下，开发商们就高喊“救市”，其只能赚不能亏、只能多赚不能少赚的心态何其昭彰。

国家对待房地产业的态度一直是促进健康发展，实施的宏观调控措施也一直以控制房价上涨幅度为目标，而不是打压房价。国家从2005年以来对房地产业实施的宏观调控政策始终是微调，并没有像房价翻番那样发力。各地的房价也一直处于上行通道中。即使到了今年上半年，全国70个大中城市的房价仍然只是同比涨幅回落，并非房价下跌。少数城市房价出现环比下跌，不过是开始理性回归。

据国家统计局统计，今年前5个月，全国完成房地产开发投资同比增长31.95%，房地产业的景气指数仍然维持在100点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。

与少数大城市房价回落相应，近期房地产市场的另一个显著特点是销售面积下滑，这从另一个角度说明，与去年楼市过热现象相比，投机炒作受到抑制，超越购买能力的“恐慌性”购房行为得以缓解，供需比重严重失衡状态正在扭转。

当前，一些开发商高喊“救市”，主要理由之一是资金紧张。事实上，房地产行业负债率较高，但利润率也高。此次开发商资金紧张的真正根源并非从紧的货币政策，而是在暴利驱动下前两年争相贷款、抢夺高价地块的结果。现在，销售遇冷了，开发商们不想自己承担损失，而是期望政府埋单。

判断房价的涨落是否在合理区间，应该有客观、公允的立场和科学的方法。在房价刚一出现下降苗头时就迫不及待地期望政府“救市”，不过是一些开发商维护暴利的一种策略而已，大可听之任之，让市场之手多发挥一些作用。

下一页：房价一跌就喊政府救市吗

新华社：房价一跌就喊政府救市吗

称期望政府埋单“救市”系开发商维护暴利策略，“只能多赚不能少赚心态何其昭彰”

据新华社电昨日，新华社发表题为《房价一跌就喊“救市”，哪家的理？》的时评称，同市场中的所有商品一样，房价不可能只涨不跌。奇怪的是，几个房价疯涨了两年的大城市，房价刚出现下跌迹象，便有人高喊政府“救市”，一些开发商甚至自比大地震中的“猪坚强”，要将高房价进行到底，似乎房价只能涨、不能跌。这是哪家的理？

文章称，到目前为止，此轮房地产市场“气候”变化影响到的深圳、上海、杭州、北京等大城市，无一不是前两年的商品房价格疯涨的城市，有的城市房价在两年间像坐上了火箭，翻了两番。上涨时翻番涨，下跌时按百分比算，谁赚谁亏，开发商以及相关企业算得出来，消费者心里也有数。这种情况下，开发商们就高喊“救市”，其只能赚不能亏、只能多赚不能少赚的心态何其昭彰。

国家对待房地产业的态度一直是促进健康发展，实施的宏观调控措施也一直以控制房价上涨幅度为目标，而不是打压房价。据国家统计局统计，今年前5个月，全国完成房地产开发投资同比增长31.95%，房地产业的景气指数仍然维持在100点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。

文章指出，在房价刚一出现下降苗头时就迫不及待地期望政府“救市”，不过是一些开发商维护暴利的一种策略而已，大可听之任之，让市场之手多发挥一些作用。

开发商“逼宫” 宏观政策现出现松动迹象

遇到天灾年份，农民习惯去看别人地里种了什么。

地产大佬潘石屹最近感叹开发商的聚会太多，且每次都要参观几个楼盘。道理和农民一样，开发商的日子很不好过。

聚会多了，说话就多。最近一次的太湖论剑，开发商的声音异常凶猛，先是把自己比喻成“猪坚强”示弱，接着就呼吁政策松动，并强调房地产业和国民经济关联，大有“逼宫”势头。

这不是个案，记者获悉，由各路开发商参与的碰头会，已成每周例会，传出的叫嚣声不断。

就在此时，政府高层频繁调研，下半年宏观调控处于微妙阶段。关于房地产救不救市的言论骤起，楼市博弈空前激烈。

建设部、发改委官员对本报表示，目前针对整个经济的政策的确在酝酿微调，对楼市会有影响。

“救市是个伪命题。”对此，全国工商联房地产商会会长聂梅生接受本报记者采访时表示，目前楼市处于关键时刻，但仍可控，无需救市；考虑宏观经济全局，政策上可能有所松动，目的是防止经济大起大落，绝不会允许楼市出现之前暴涨行情。

开发商“逼宫”

楼市喊冷已持续了10个月。

“拐点论”踩在了脚下，“百日剧变”也开始兑现，高房价的始作俑者开发商不退反进：自救动作降价促销一面遮遮掩掩、一面战战兢兢，反而把矛盾对准了他救。

从公开数据看，开发商打折促销的效果非常不理想。7日，万科A公告的销售数据显示，6月份的销售业绩出现不同程度的下滑，其中销售面积比2007年同期减少38%。这更加刺激了开发商另寻良方的动力。

据聂梅生介绍，本周一她刚刚参加了一个由建设部主管的中国住宅与地产研究会召集的内部会议，建设部、发改委、央行官员均有出席，同时还有众多开发商。会上，开发商抓住一切机会向上递交自己的建议。

据媒体报道，全国工商联房地产商会将汇总各方面意见，向全国工商联提出5大建议。这被称为“上书逼宫”。

更为直接的则是，华远任志强、SOHO中国、潘石屹、万通冯仑、阳光100、易小迪等地产带头大哥借太湖论剑，呼吁政策松动。

“如果严厉的调控持续下去，不仅影响的是房地产行业，甚而是整个中国经济的一场灾难。”任志强先是强调自己的日子好过，接着恐吓，多少披上了一层替别人谋福利的外衣。

潘石屹干脆指点起了银行：“银行要理智，不要死抠什么第二套房子不贷款了，有风险的不要贷，没有风险的你就贷，你也要赚钱。”

“我最明白开发商现在想干什么了。”聂梅生话中有话。

政策松动迹象

宏观调控到了关键时刻。

从紧政策频繁出招的上半年，经济格局发生了变化，目前处于中央高层即将拿出下半年调控措施之际，国务院总理、副总理频繁到各地调研，并多次强调要灵活掌握调控节奏和力度，防止经济出现大起大落。

北京大学中国经济研究中心主任周其仁承认，目前宏观调控的确左右为难。

“针对宏观经济的调控方向当然适用于房地产业。”聂梅生称。房地产作为国民经济支柱，在国民经济中比重非常大。

聂梅生解读高层意图是，房地产在经过前几年的暴涨和最近回调后，大涨是不可能了，现在调控任务主要是防止大落；而若继续严调，不灵活变化，可能把房地产业推向另一个极端。

“我对公布出来的银行年报利润那么高是有怀疑的。”中国银行全球金融部高级分析师谭雅玲认为，银行目前受制于房贷危险，日子很不好过，如何调控要考虑全面。

记者采访得知，各相关部门针对中央精神的变动政策均呼之欲出。

京城一大型开发商向记者证实，最近发改委等部门都在详细了解市场动态。

上述部委官员则表示，相关部委正对上半年工作进行总结，并商讨政策延续情况。接受采访的地方官员则显得更为主动，甚至抱怨部委意见形成得太慢。

记者搜集到的政策已现松动迹象。

近日，光大银行在北京、上海、广州等城市下调固定房贷利率，工行等多家银行均推出优惠房贷产品。有数据显示，受此影响，京城6月份二手房贷比5月增长近20%。

上海市近日推出的“二手房交易资金监管”系统，则放开了转按揭，实际起到了托市的作用。而自7月1日起，商务部还下放外商投资房地产备案权。

资本市场融资政策亦有松动，A股市场已批准多家房企发债，近期就有数百亿公司债发行。

救市是个伪命题

政策松动，这是不是房地产救市？

9日，深圳国土局发布深圳市房地产研究中心报告显示，深圳房价已跌回一年前，成交量则可能退回10年前；对此，提出了减免交易环节税收、适度放松货币政策的“救市”建议。

之前，呼吁救市的基本都是开发商从自身利益考虑。

“必须铲除祸根，这时候讳疾忌医，则会养虎为患。”国务院参事任玉岭看穿开发商的表演后言辞激烈：“所有这些都是既得利益者‘欲望无穷’的反映。”

楼市真的到了要救的地步了吗？

工行城市金融研究所8日发布研究报告指出，房价在涨势大幅放缓后可能呈现小幅稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大。

“市场本身在经过几年暴涨后，回调到目前仍属于理性，属于可控范围。”聂梅生称。甚至，5月全国70个大中城市房价同比上涨9.2%，仍在高位运行。

即便是提得最多的金融风险，似乎也没那么可怕，货币从紧后，银行已逐渐降低了不良贷款。从上市房企和银行的半年报预计利润仍然可观就能看到真相。

上述官员对救市一说很是反感。“高层考虑的是经济健康。”事实上，中央对房地产业的态度一直是平稳发展，可能摆在开发商面前的最好出路是降价自救。

聂梅生称，根本就不是什么救市，政策有从紧也有放松，灵活掌握节奏而已，或许对开发商有利，“但别再抱有暴利的幻想了”。

北京派丰理财首席经济学家侯宁认为，现在政府是在主动出击，但考虑时间点，在一个多月的奥运会期间政策是不会有大动作的

房价一跌就喊“救市”开发商就这样耍横叫嚣

如今地产业已不单纯是暴利产业，在某些地方，众多资本的涌入与暴炒，早已使房价畸形。在这种情况下，房价下跌政府也要救吗？

7月10日《上海证券报》报道，日前，深圳市国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，称深圳房价已回归一年前，交易量可能退回十年前，并呼吁政府出台政策，减免交易环节税收、适度放松货币政策进行“救市”。

近来，新闻报道屡屡提及深圳房价下跌，但民众依然抱着怀疑的态度。北大教授徐滇庆对深圳房价打赌后的道歉，也只停留在“道歉不认输”的阶段。然而，深圳房价还处于似跌非跌的暧昧状态时，该市的分析报告就迫不及待地呼吁政府救市，逆国家调控政策而行，一副“跌什么不能跌房价”的姿态，这正常吗？

家电价格也曾经有过下跌，却很少有人因此呼吁救市，结果“跌跌更健康”。一些优秀的家电企业在激烈的竞争中挺了过来，市场更加健康有序，老百姓享受到了更加物美价廉的产品，现在也没有人骂家电生产商是“黑心奸商”了。家电是产业，房地产也是产业，为何房价一跌就非得救市不可呢？

我们知道，不少行业都曾经历过暴利阶段，如君子兰、普洱茶等，但暴利产业早晚都会回归合理。房地产已经暴利了十多年，现在回归理性符合市场规律，因此，救市之言让人难以理解。何况，如今地产业已不单纯是暴利产业，在某些地方，众多资本的涌入与暴炒，早已使房价畸形。在这种情况下，房价下跌政府也要救吗？

当然，房地产不是君子兰、普洱茶，但又有多少行业特性差别，使政府非救市不可呢？现在，一些人列举种种房价下跌可能产生的后果，如银行坏账、经济下滑、税收锐减、政府卖不出地等，以证明房价不可下跌，否则后果不可收拾；但这只能证明，在某些地方，房地产业绑架了银行和房奴们，除此之外什么也证明不了。现在，房地产资本确实强大，以致有房地产商喊出了“房价下跌银行先死”，认为自己捏住了银行的三寸就可以为所欲为，你政府就得给我乖乖救市——这是资本的蛮横。

十几年来，房地产业的发展速度很快，但在某些地方，在发展的同时却充斥着谎言与欺骗——一说房价，有人就说地少人多，一说泡沫，有人就大谈刚性需求。那么，既然是刚性需求，又为何担心房价下跌、成交低迷呢？房市“黑嘴”们不要老发“买涨不买跌”的奇言怪论，要知道，一个“买涨不买跌”的市场必是投机市场，必有泡沫。一些人一边说没有泡沫，一边又拿买涨不买跌来忽悠，究竟哪句是真哪句是假啊？

（《齐鲁晚报》）

私募基金是否选择性拯救房企？

连续几日，地产股屡屡扮演了大盘反弹过程中的领涨角色，但这些其实对绝大部分深陷资金困局的中小房企毫无意义，毕竟上市的房企只是太小的一部分。

“在行业调整的过程中，恰恰是这些占据数量绝对主力的中小房企最需要资金‘救赎’，而这也是我们的市场机遇。”上海瑞思房地产投资管理有限公司总裁吴彧坦言，金融服务管理商已经把注意力集中在为中小房企融资服务的巨大潜在市场空间上，而关键就是根据房地产行业的发展调整，开发针对性的特色金融产品。

本报记者日前独家了解到，截至2007年底管理资产规模达640多亿元、全国信托公司三甲之一的中融国际信托投资有限公司(以下简称“中融信托”)正在着手设立一个总体规模在8亿至10亿左右人民币的私募地产基金，投资目标为房地产行业一线的优质客户或具有潜力的中小企业。

中融信托之外，还有更多同类金融服务商纷纷展开对地产公司的“融资拯救”，当然如果一切顺利，他们也将大赚一笔。

金融服务商的“良机”

目前纷纷出炉以及正在设计、酝酿的针对房地产行业的股市公募以外的金融产品，正在被各类金融服务商看作业务拓展重点之一。

对此，复旦大学中国风险投资研究中心主任张陆洋教授告诉本报记者，目前国内资本市场融资的情况，除了股市融资等公募方式外，剩下为数不多的较成熟的途径均以私募为主，对缺钱的行业而言，如何最大限度发挥这些多样性私募融资途径的作用，自然非常关键。

“中融信托筹划这个私募地产基金正是出于对房地产行业调整节奏的把握。”中融信托监事长王宝安透露，现在不少各类金融服务管理商都在遵循这样的大势进行金融创新，而中融信托需要取得领先。

据王宝安介绍，自2005年以来，中融信托陆续以“信托资金贷款”、“信托资金股权投资”、“以信托资金股权投资为主的待定组合投资”、“结构化安排的组合投资”、“财产收益权”等多种模式开展房地产信托产品，累计发行产品二十几个，规模近40亿元。

不过，中融信托此次正在着手设立的私募房地产基金，与此前的各类信托产品存在明显不同。