中山区刚性需求支撑平稳走势

中山区是大连市的中心城区，是大连商贸、金融、信息、旅游中心。不但环境优美，且服务功能完善，中山区作为大连绝对的中心，其生活的便利性、配套的齐全性均领先于其他区域，成为人们关注重点之一。

 供给 后继供应以商业为主

  中山区作为大连的传统商业中心，是大连房地产业发展最早的区域，也曾有过辉煌的历史，不过在最近一年多的时间里，由于区域建设发展较快，可利用建设用地日益稀少，因此其土地市场及商品房市场的供应量落后其他各区较多，一度仅仅高于山地较多的西岗区。

  进入２００８年之后，随着老区改造的深入，以及东港区发展的加快，中山区打破了２００７年上半年无成交的现状，２００８年上半年累计成交土地２幅、２３２１００平方米，其中３４．７％为商业用地，这部分供应来自东港区的达沃斯配套项目，由万达集团摘取。在西拓北进的大方针指导下，中山区的后继供应必然以商业为主，在主要居住人口外移之后，将把中山区打造为商业、商务办公区，强化其的中心ＣＢＤ职能，淡化居住功能。

  从居住项目的供应来看，中山区的２００８年上半年供应明显多于２００７年，同比涨幅多达１１９１％。商品房价格非常高，平均价格在１００００元之上，是豪华住所的集中区域。从产品类型来看，供应多是别墅、类别墅及城市综合体项目，其中别墅项目由于目前明确禁止批发别墅及类别墅用地，加上中山区的别墅项目靠山、面海，并且距离城市中心商业区非常之近，因此一经推出便受追捧。

 成交 维持在较低交易量盘整

  在２００７年１０月，央行第六次提息，中央调控政策密集发布，中山区作为传统高端居住区，市场迅速对调控作出了反应，在１０月出现了明显降幅，之后直到目前为止，一直维持在一个较低的交易量盘整，全面低于２００７年同期水平。

  以２００８年７月为例，成交量环比降幅３．６％，同比降幅５１．６％，相对于并不稀少的供应，成交量的下降非常明显。价格方面，２００７年市场环境较好，市场反复试探价格能够接受的最高值，波动较为剧烈，成交在２００７年５月份出现了１０５８４．６９元／平方米的最高值。

  自２００７年９月开始，成交价格直降至８０５６元／平方米，环比降幅达１８．６％，而后便开始小幅缓升，宏观的调控和集体的观望气氛并未能阻止其价格回升的过程，不过大幅度的波动已经很少出现，各开发商均小心翼翼，各月新开盘项目的价格也远低于其原本预计的价格，大部分是以市场的平均价格左右开盘销售，降低了价格预期。

 结语

  从整体表现来看，中山区的投资性需求在２００７年１０月之后的挤出效果是比较明显的，除了部分别墅及类别墅项目由于其稀缺性，尚有部分投资者关注外，其他类别的产品基本均是靠刚性居住需求支撑，因此表现在成交量上便是较为稳定平稳，无大起大落，表现在成交价格上便是无视调控小幅攀升。大连是整个东北区域向往的适宜居住城市，较高的城市化程度，吸引了相当多的北方富裕阶层的关注，成为引入性需求的关注重点之一。在大连目前经济发展增速的情况下，在宏观调控对房地产控制和影响下，中山区将在较长的一段时间内，保持交易量及价格的稳定。