地产商呐喊：08年活着就好

日前，在海南举行的2008年博鳌房地产论坛，之前被吵得沸沸扬扬的房地产“百日剧变”、“拐点”并没有搬上桌面，表明大部分人接受了房价下跌、短期内行业整体不景气的现实，洗牌无可避免。

很多人提出开发商要把自救放在首要位置。但专家认为，这次洗牌只有少数企业能够自救突围。面对新一轮的洗牌，“活着”成了2008年房地产商的呐喊。

　缺钱，更缺人气

在刚刚结束的2008年博鳌房地产论坛上，来自厦门某房地产企业的陈小姐向记者表示，“像我们这样的中小开发商，现在资金很紧张，很多项目都没法进行，银行贷款下不来，找别人借也不现实，好像都被卡在那里了，整个行业都缺钱。”

“缺钱”不是陈小姐的一家之言，很多与会的开发商都感同身受。永安信资产管理有限公司董事长乔志杰也表示，“现在整个行业都没钱，谁都借不到钱。”

目前国内房地产商确实缺钱。据相关资料显示，在过去的10年里，房地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年是正的，10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1.7亿元，5年年均融资前现金缺口为2.2亿元，即平均每家地产上市公司每年要从银行或股票市场融资2亿来支持其扩张。

不过，由于目前国内信贷的紧缩和受次贷危机的影响，房地产业在融资上面临困境，瑞士信贷投资银行董事江涛表示，随着准备金率的不断上调，国内中小银行可能出现无款可贷的局面。

从6月15日和25日起，人民币存款准备金率将分两次提高，合计上调1个百分点，这已是近半年内央行第五次宣布上调存款准备金率，准备金率攀至17.5%的历史高位。信贷进一步紧缩，长短期信贷资金来源受到限制。

对于行业缺钱一说，北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“房地产行业最缺的是人气。”他认为，目前大多数消费者持观望态度，销售急剧下降，导致2008年开发商面临至少萎缩40%~50%的需求。

面临融资的愈发举步维艰，清华大学经济管理学院金融系公司金融教授朱武祥则表示，“解决钱的核心是解决市场问题。”

综合众专家的分析，目前房地产行业确实缺钱，但是缺钱只是表象，根本问题在于缺少人气和市场，我们要解决缺钱问题，关键在于解决人气和市场问题。

　融资陷入困局

有关统计数据显示，目前只有30%的房地产上市公司在存量资产周转率下降40%的情况下，手持现金与经营现金之和能够偿还当年到期的短期负债；有三分之一的企业，在资产周转率下降40%的情况下将出现20%的资产缺口；有26%的企业在存量资产周转率下降40%、同时短期负债中有50%无法续借的情况下，将陷入流动性危机。

融资，似乎成为了开发商眼中的救命稻草。但是，选择怎样的融资方式，现在是不是融资的正确时机，这些问题仍有待商榷。

钟伟指出，目前讨论的开发商自救，仍然是怎样上市，怎么做股权、私募、信托，怎么和其他方式合作，怎么从一线到二线，怎么放大开发节奏，所有这些问题都在2003年、2004年讨论过，事后都被证明没有很大的意义。

他认为，“既然市场状况如此，开发商不妨静下心来考虑，在所有土地储备当中哪些储备是最值钱的，哪些项目是比较稳定的，在项目策划中怎么使自己的项目比其他开发商有非常明显的上涨，在供应链方面能不能比其他开发商做更好的供应链管理，因为房地产是系统集成、财富战略非常高的行业，我们怎么请一个好的财务官或设计工程师，这个可能要切合实际得多。”

就目前股票市场而言，近日大盘连续下跌，房地产板块受影响最为明显。近日IPO上市房地产企业跌破发行价；大量借壳上市的房地产企业进一步增发融资的前景变得黯淡。目前对重大资产重组后的上市公司，有关规定要求一年内不能进行增发等融资活动，而借壳上市显然在限制之列。

朱武祥亦表示，今年通过股票市场融资的机会已经不大，或许还需要等待较长时间才能迎来融资机会。

楼市调整正当时

今年的博鳌论坛上，很多人提出开发商要把自救放在首要位置。目前各企业都在调整资产结构和资本结构，包括降价销售、卖地卖项目、合作开发等，但是这一次的洗牌，只有少数企业能够自救突围。面对新一轮的洗牌，“活着”成了2008年房地产商的呐喊。

乔志杰表示，企业要在洗牌中站稳脚，就要靠自救。如果你有土地没钱，那就等等，等不了就找合作伙伴，或者把地卖个好价钱。如果卖不了好价钱，低价也要卖，现在要做的只是生存下来。

乔志杰认为，“消费者因为心理斗争对楼市持观望态度，但是市场会反弹的，等人们心理压力被压到一定程度就会反弹，毕竟人多地少，再加上城市化进程的加快，需求并没有减少，大概2009年下半年将会反弹。房地产商需要做的是为消费者提供适合的产品。”

央行政策货币政策委员、国民经济所所长樊纲指出，目前楼市的调整来得适时且理性。“房地产市场的主动调整将有助于市场的健康发展，市场自动调整可以避免人为矫正出现的矫枉过正。”

朱武祥表示，政府对房地产企业的金融问题正日益关注，意味着房地产不能持续下跌，就像股票一样会有个底线。

同时，朱武祥认为，“维持企业融资前的现金平衡，是地产企业增长模式的一项重要原则。经过这一轮的洗牌后，挺过去的企业将转变增长模式。”

他还指出，房地产企业的资产配置和资本结构之间的不匹配需要加快调整，应由目前高杠杆、短期债务为主的资本结构，转换为正常甚至保守的财务杠杆，以长期资本为主的结构，并且需要比较充裕的现金储备。

新华网深圳6月16日电 题：是业主找茬退房止损，还是开发商质量责任缺失？——深圳部分降价楼盘“惊现”种种问题调查

楼盘建设使用不合格水泥、高档小区周围冒出垃圾发电厂、墙体开裂渗水、签订空白购房合同……最近深圳一些业主纷纷反映他们购买的楼盘出现了种种问题，或告到法院，或聚集在开发企业总部要求给予补偿。

者调查发现，这些问题楼盘都是去年下半年以来楼市调整后降了价的，业主们此时反映问题不乏争取开发商给予补偿的成分，但此事也暴露出开发商企业道德和社会责任心的缺失。

购房者：以质量问题为由要求退房或经济补偿

深圳宝安区楼盘——泰华阳光海业主们最近宣布，将委托律师起诉开发商泰华地产，理由是根据广东省质量技术监督局公布的《2007年广东省商品楼盘工程使用产品质量专项监督抽查情况新闻通报》，该物业被列入“水泥质量监督抽查不合格”名单。

业主郑先生说，水泥是基本建材，质量不合格意味着整栋房子质量存在隐患，是豆腐渣工程，业主住进去安全得不到保障，因此他们要求赔偿损失或退房。

无独有偶，近期金地梅陇镇的售楼处被挂上了“金地房子安全隐患严重，敢住吗？”的横幅，据记者了解，金地的一些业主反映墙体渗水、腐蚀，阳台存在安全隐患等质量问题，因此要求退房。

深圳中海地产旗下三个楼盘半山溪谷、西岸华府和大山地的200多名业主，近期频频聚集到中海深圳总部，要求面见公司高层。他们反映的问题各种各样。半山溪谷的业主耿先生说，他购买该处物业看中的是开发商描绘的优美环境，可他买完楼才发现，小区不远处就是一座兴建中的垃圾发电厂，而开发商此前并没有任何提及。为证明情况，耿先生还给记者出示了当时的一张宣传单，上面标出了楼盘附近的外国语学校等“卖点”，但在垃圾发电厂的位置却是一片空白。

“我买半山溪谷的房子，看中的就是这里未来优美的环境，现在突然冒出一个垃圾发电厂，大煞风景，开发商搞‘选择性’公示，有利于卖楼的部分就标出，不利的就不说，这算不算侵犯了业主的知情权呢？”耿先生气愤地问。

西岸华府一位谭姓业主则反映，西岸华府的周边环境非常差，不仅有电镀工业园、臭水沟，西面还是高速公路，噪音大得无法忍受，关于这些情况开发商从来没有公示过，是有意隐瞒真相。大山地业主也表示，中海在销售时把小区广场前的绿地纳入自己的范围，实际上它根本不属于中海红线内，是市政绿地，有欺骗购房者之嫌。而且，当时开发商与购房者签订的都是空白合同，上面什么都没有，到如今已经半年时间了，业主还没有拿到买卖合同和按揭合同。

三个楼盘的业主认为，开发商的这些行为致使消费者在不知情的情况下签订了购房合同，属于明显的不公平行为，因此要求撤销合同，或者提供一定补偿。

开发商：购房者完全是借题发挥

据记者了解，这些楼盘自去年下半年以来出现了较大幅度的降价。泰华阳光海去年销售的均价每平方米为15000元，而今年对外团购价格是6．5折销售；半山溪谷去年每平方米的价格是17000元，今年则下调为11500元；西岸华府去年销售价格为每平方米1万元，目前7000元就可以买到。

针对业主们的说法，深圳中海地产有限公司客户服务部经理霍洪勋出面进行了解释，记者旁听了双方的见面沟通全过程。

霍洪勋表示，这些所谓的维权业主都是因为房价下降导致财产缩水来闹事的，房子有问题只是他们索取赔偿的手段，而出现这种局面，完全是由于楼市低迷造成的，与开发商无关。

霍洪勋说，无论是电镀工厂、垃圾发电厂，开发商都没有义务公示，中海只负责用地红线范围内的信息公开。政府既然允许这些工厂存在，说明他们环保一定是达标的，如果不达标也是政府方面的责任，与开发商无关。再说，既然政府将这些土地转让给开发商建房，也说明周边环境一定合格。至于为何要在宣传单上标出外国语学校，霍洪勋表示，只是便于表述楼盘位置，方便购房者寻找。

对于签订空白合同的问题，霍洪勋表示，这是买卖双方同意的结果，当时并没有任何人强迫购房者签订合同。霍洪勋说，有业主质疑当时开发商定的价格太高，他不否认房地产利润高，但这是开发商的合法收入，没有违法行为。说房地产暴利无法判断，因为没有任何法律法规规定超过多大比例算是暴利。

对于业主们要求退差价、送装修的诉求，霍洪勋说，开发商答应这些要求没有任何法律依据，于法不合；再者，直接补偿的方法会给其他项目造成冲击，容易造成楼市混乱，是对社会不负责任的行为。目前中海公司已经考虑了各种方式，比如完善小区的设施和配套，加快楼盘地面、墙面的改造，都算是照顾和补偿业主的做法。

专家：监管部门应遏制开发商的“违法冲动”

广东星辰律师事务所律师周震宇表示，根据合同法第42条的规定，当事人如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

长期从事住宅质量维权的西安“民间验房师”孙安民告诉记者，由于很多工序无法规范化，一些楼盘的房屋质量或大或小都存在着问题。所以开发商在签订合同时，对于质量方面的条款非常敏感，或者避重就轻，或者干脆隐而不提，很多购房者在签订合同时，没有足够的耐心和戒心仔细审查条款，造成相关违约约定不明确，最终失去了维护自己权利的先机。

孙安民说，以前房屋质量由建设行政主管部门负责，现在国内多数城市对房地产项目的工程质量实行五方责任主体共同会签备案制。五方责任主体是指开发商、施工方、监理方、设计院和工程勘测方。表面看，有如此多的责任主体，工程质量应该得到层层把关。实际上，五方中只有开发商是甲方，后四方则均受雇于开发商，都是乙方。乙方能否拿到钱完全看甲方“脸色”，这种关系很难形成真正的质量监管。

深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说，尽管业主反映的种种问题，不乏挑刺的成分，但一些开发商企业道德和社会责任的缺失也暴露无遗。目前一些不良房地产企业，片面追逐超额利润，偷工减料、以次充好等现象时有发生，或者卖完楼就走，将小区配套设施不完善等烂摊子全部丢给社会和政府，这种倾向是需要遏制的。政府有关部门应该加强住房验收的力度，并切实监管好开发商，有力地遏制其“违法冲动”，房地产市场才有可能臻于完善。

逼近年关，上海银监局放开个人房贷，不仅可以解决囤积上千万平米房源的问题，还可以让开发商套现偿还银行贷款，一石二鸟

“金九银十”的上海楼市成交量依然没多大变化。这令上海房企最伤脑筋，银行贷款怎么还。

近日，上海银监局给他们带来了福音，宣布无意对银行房贷政策的“松紧”进行干预，上海各银行在风险可控的情况下，个人房贷的贷款成数和利率(在央行规定的范围内)均可自行决定。

这项规定不仅让上海囤积的房源加速流动，亦可帮助开发商渡过难关。

房贷松绑

《财经时报》获悉，在银监局宣布该项规定的同时，沪上建行、中行、工行等将在近期放宽个人房贷。

建行方面表示，建行上海分行部分支行客户购买二手房，可以获得七成、9折基准利率5.022%的贷款，而在3月央行加息后，该行确定执行6.12%利率。中行上海分行也有支行规定，通过相关评估后，第二套房可以最高贷款至八成。甚至有银行明言，第二、三套房同样可给客户9折基准利率的贷款优惠。

尽管个人房贷在松绑，但银行对开发商的房贷业务却没有公开表态。

“商业银行控制着房地产的供给和需求，银行希望两方面都平衡发展，现在商业银行放开需求，来刺激个人房贷业务的增长，激发人们购房的欲望，而商业银行对开发贷款可能会紧跟放开。”个人理财CEO洪曦向《财经时报》表示。

先前对于超过一定数额的贷款基本不审批，而上海只有部分商业银行为资信较好的房企贷款亮绿灯，如中国农业银行为绿地提供30亿元的银行授信额度，中国建设银行上海市分行给予大华集团超过人民币10亿元的贷款综合授信额度。但大多数银行对于开发贷款仍是控制较严的。

有业内人士分析，一方面开发贷款存在风险，房地产开发商贷款的不良率较高，另一方面，目前又是遇到宏观调控，此时银行放开对房企的贷款是有危险的，目前一些房企销售普遍不佳，资金链存在相当大的问题。

解决存量房

放宽个人房贷意在解决上海的存量房问题。

房产之窗网楼市监测系统显示，自9月第二周起，上海住宅新增供应持续放量，从28万平方米一路狂飙，第三周达40万平方米，第四周突破100万平方米；10月第一周的上市量升至120万平方米。

“上海新楼市场并没有出现‘银十’的迹象，日成交量在600套左右徘徊，目前新房上市激增、新房市场在售数量巨大，成交量停滞，价格普跌。

而如今的成交量确有一定幅度的回升，但与新盘上市量的成倍增长相比，差距越拉越大，新盘的上市量远远大于销售量。“房产之窗资深分析师尹喻向《财经时报》表示。

政策面“警报声”没有消除，目前的供求比例失衡，9月成交量虽有回升，但力度不大，且受外力的影响较大，大势向下寻找新的制衡价位的可能颇大。

据统计，上半年上海商品房销售面积为1008.7万平方米，增幅比一季度回落41.2%。而7月，上海商品住房的成交量为77.8万平方米，仅为今年最大单月成交量的1/3。

“今年上海的投资和投机需求几乎被全然遏制，由此可能导致近600万平方米的空置面积，加上去年年底的395万平方米，总空置量近1000万平方米，接近1996、1997年空置房顶峰时期的数量。”上海社科院房地产业研究中心主任张泓铭向《财经时报》表示。

“目前，银行为房贷”松绑“，一方面是为了自身的考虑，因为目前银行的存款太多，需要合理地流出，另一方面，目前市场存量房较多，需要迅速消化，让开发商回笼资金，到年底开发商也需要还贷，银行这时候放开个人房贷，也是从刺激市场方面考虑的，更是帮助开发商渡难关。”汉宇地产总经理施宏睿说。

化解风险

银根紧缩导致各商业银行的个人房贷直线下降，从7月开始一些商业银行悄悄放开个人房贷。

先是对原来的老公房的贷款放松，取消了一刀切的上限利率，采取了优惠利率，并且在考察一定房龄和地段的情况下，开始放宽贷款成数。

然而这一系列“松绑”动作，标志着先前“君子协定”的解除。在3月央行宣布房贷新政之后，上海银行业在银行同业公会正式协议之余，还一致达成“君子协定”：第一套房最高贷7成，可实行5.508%的利率下限；第二套房要在第一套房的基础上提高首付比例，实行6.12%的基准利率。

在这个所谓的“君子协定”下，沪上银行的个人房贷直线下降，有人戏言，“君子协定”变为银行自我封杀的“牢笼”。

据统计，9月上海的房贷余额负增长20亿元左右，8月的上海房贷余额增长额度为负18亿元。

就在银行房贷量下降，将会影响到银行的上市步伐，一些银行暗地放开个人房贷的同时，上海银监局宣布：无意对银行的房贷政策的“松紧”进行干预。

有业内人士分析，上海银监局的态度是明智的。它实际是看到了积压楼盘过多会给金融机构带来巨大的风险。及时、适度松绑，从市场需求方面促动，消化存量房，也是化解金融风险的利器。

商报讯（实习记者 潘建）昨日，2008博鳌房地产论坛在海南落幕，与会者都一直认同，房企销售低迷，连龙头企业的销售也受到很大影响，市场呈观望状态。在当前的宏观环境下，正当调整之时，房价的理性回归有利于房地产行业的健康发展。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟在博鳌论坛的发言中表示，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，我国房地产业将出现4000亿-5000亿元左右的年度资金缺口。开发商面临着极大的资金压力，而销售业绩是挽救开发商资金链断裂的救命稻草。

2008沪深房地产上市公司排名前三的万科、保利、金地日前先后发布公告，公布公司5月的销售业绩，都有不同形式的下降。作为房地产行业的领军企业，这3家公司的销售业绩成为衡量房地产市场的重要标尺，而5月这个节点，因为是传统的销售旺季，更能一管而窥全豹。

原本是销售旺季的5月，大多数城市的房地产市场却红火不再，个别地区甚至出现了有若寒潮般的价量齐跌。市场的低迷，最先传导到房地产企业的销售业绩上，万科、保利、金地5月发布的业绩公告都验证了这一点。

金地1至5月，共实现销售面积36.56 万平方米，较上年同期下降15.1%。保利5月销售面积和销售金额环比分别下降18.1%和7.7%。万科5月销售面积同比下降5.5%。

“像万科、保利这样龙头企业的销售业绩较去年有所下滑，是今年大的市场环境拖累了开发企业，但他们的业绩还是好于市场的平均水平，因为万科、保利、金地都是上市公司，都有业绩要求，为了达到销售量，都有不同程度的降价促销。”中原地产华北区总经理李文杰向记者表示，5月份全国重点城市新建商品住房成交量萎缩了20％以上。

今年5月，北京市期房网上日均签约261套，日均签约面积28513平方米，同比下降29%和35%。

据了解，5月份虽然大部分城市房地产销售环比略有回升，但同比都仍呈下降态势。与去年同期相比，包括北京在内，上海、天津、深圳等城市5月份销售量下降幅度在18%-25%之间。

据2008年中国房地产上市公司近日测评报告，万科、保利、金地、招商四大房地产公司每股经营性现金流指标去年都出现负数，尽管这些企业的每股现金存量充裕，但是速动比率和经营性现金流两个指标一致反映出这些企业在未来普遍面临较大的资金回笼压力，实现销售业绩将是今年最大的考验。